Tech­nische vragen over het voorstel van GS voor een lening van 37,1 miljoen t.b.v. nieuwbouw ‘Grizzly’ op Pivot Park


Indiendatum: 3 jun. 2021

Gedeputeerde Staten stellen voor om een lening van 37,1 miljoen te verstrekken aan Pivot Park Holding, ten behoeve van de financiering vervangende nieuwbouw “Grizzly”.

In het Statenvoorstel lezen wij:
“In het kader van duurzaamheid is het de ambitie van Pivot Park om het gebouw Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) en gasloos uit te voeren. De realisatie van een Bijna Energie Neutraal Gebouw wordt in het geval van gebouw Grizzly gerealiseerd door het verminderen van de warmte- en koude vraag, de reductie van primair fossiel energiegebruik en daarmee het toepassen van hernieuwbare energie.”

1. Klopt het dat nieuwbouw vanaf 1 januari 2021 sowieso al moet voldoen aan de eisen voor BENG?

2. Is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden het gebouw geheel energieneutraal of CO2-neutraal uit te voeren? Zo ja, wat zij de uitkomsten van dit onderzoek?

3. Gezien er veel vraag van bedrijven naar laboratorium- en kantoorruimte is: is het mogelijk eisen of voorwaarden aan huurders van het gebouw te stellen, in het kader van een klimaatneutrale bedrijfsvoering (waarmee ook provinciale belangen op dat vlak gediend zijn)? Zo nee, welke (juridische) belemmeringen staan hiervoor in de weg?

Ook staat in het Statenvoorstel:
“Voordat we tot verstrekking van de lening over gaan, eisen we dat voor 70% van het gebouw huurovereenkomsten getekend zijn, tegen huurvoorwaarden die aansluiten op de opgestelde businesscase.”

4. Kunnen er huurovereenkomsten getekend gaan worden zodra provincie en gemeente hebben besloten de lening te willen verstrekken (maar de lening nog niet daadwerkelijk hebben verstrekt), of is er meer voor nodig, of kan het juist al eerder?

In antwoord op vragen over een uitbreiding van dier­proef­centrum Charles River in Den Bosch, die wij in januari 2021 stelden, gaven GS aan:
“Het landelijke plan om minder dierproeven te realiseren is opgenomen, zoals u in uw toelichting beschrijft, in het traject Transitie Proefdiervrije Innovatie. Wij volgen dit plan en richten ons in Brabant op technologische ontwikkelingen die kunnen leiden tot een vermindering van het aantal dierproeven. We zijn daarom onder andere onderdeel van het RegMedXB-programma en stimuleren de ontwikkeling van technologieën om biomaterialen te ontwikkelen.”
En:
“Wij streven ernaar om u in Q3 van 2021 een plan van aanpak ter bevordering van alternatieven voor dierproeven te kunnen aanbieden. Wij zijn hiervoor wel deels afhankelijk van onze partners binnen RegMedXB.”

5. Kan het ‘Grizzly’-gebouw op enige (indirecte) wijze bijdragen aan de stimulering van technologische ontwikkelingen die kunnen leiden tot een vermindering van het aantal dierproeven?

6. Gezien er veel vraag van bedrijven vraag naar laboratorium- en kantoorruimte is: Is het mogelijk eisen of voorwaarden aan huurders van het gebouw te stellen, in het kader van het plan om minder dierproeven te realiseren (waarmee ook provinciale doelen zijn gemoeid)? Zo nee, welke (juridische) belemmeringen staan hiervoor in de weg?

7. Ligt het opstellen van het plan van aanpak ter bevordering van alternatieven voor dierproeven nog op schema, zodat we er vanuit kunnen gaan dat het in Q3 aangeboden kan worden?

In 2016 heeft de provincie een extra lening van € 13,9 miljoen ter beschikking gesteld aan Pivot Park (Statenvoorstel 92/16), bovenop de eerdere provinciale investeringen in het park van in totaal €23,3 miljoen. In antwoord op schriftelijke vragen die onze fractie daar toen over stelde gaven GS aan:
“Door de nieuwe investeringen moet een aantrekkelijke vastgoedpropositie ontstaan, zodat private investeerders kunnen instappen en de overheden kunnen uitstappen (exit strategie).”

8. Betekent het feit dat banken nu niet in een hypothecaire lening voor Grizzly willen voorzien dat er geen aantrekkelijke vastgoedpropositie is ontstaan door de extra investering in 2016? Zo nee, waaruit blijkt dat de investering uit 2016 de beoogde doelen heeft behaald?

9. Hoeveel middelen heeft de provincie op dit moment in totaal uitstaan in Pivot Park? (Is dat het totaal van de hierboven genoemde bedragen – €37,2 miljoen – of een ander bedrag?)

10. Hoeveel rendement, afbetaling, of andere middelen is er vanuit Pivot Park tot nu toe terug gevloeid naar de provinciale kas?

Er wordt dit jaar gestart “met een onderzoek naar de manier waarop en de voorwaarden waaronder we het terugtrekken van de provincie, als aandeelhouder, uit Pivot Park vorm kunnen geven en zo op termijn tot een exit kunnen komen.”

11. Voor wanneer is de goede exit van de provincie als aandeelhouder (ongeveer) voorzien? Is het saldo van investeringen van de provincie in Pivot Park dan positief? M.a.w., zijn alle investeringen dan op zijn minst weer terug gevloeid in de provinciale kas?

Indiendatum: 3 jun. 2021
Antwoorddatum: 9 jun. 2021

Gedeputeerde Staten stellen voor om een lening van 37,1 miljoen te verstrekken aan Pivot Park Holding, ten behoeve van de financiering vervangende nieuwbouw “Grizzly”.

In het Statenvoorstel lezen wij:
“In het kader van duurzaamheid is het de ambitie van Pivot Park om het gebouw Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) en gasloos uit te voeren. De realisatie van een Bijna Energie Neutraal Gebouw wordt in het geval van gebouw Grizzly gerealiseerd door het verminderen van de warmte- en koude vraag, de reductie van primair fossiel energiegebruik en daarmee het toepassen van hernieuwbare energie.”

1. Klopt het dat nieuwbouw vanaf 1 januari 2021 sowieso al moet voldoen aan de eisen voor BENG?

Antwoord:
Ja, dat klopt.


2. Is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden het gebouw geheel energieneutraal of CO2-neutraal uit te voeren? Zo ja, wat zij de uitkomsten van dit onderzoek?

Antwoord:
Nee, er is geen onderzoek naar gedaan vanwege het feit dat een gebouw met zoveel laboratoriumruimten op zichzelf niet energieneutraal kan zijn.


3. Gezien er veel vraag van bedrijven naar laboratorium- en kantoorruimte is: is het mogelijk eisen of voorwaarden aan huurders van het gebouw te stellen, in het kader van een klimaatneutrale bedrijfsvoering (waarmee ook provinciale belangen op dat vlak gediend zijn)? Zo nee, welke (juridische) belemmeringen staan hiervoor in de weg?

Antwoord:
Ja, in principe kunnen eisen gesteld worden aan de huurders. Daar staat tegenover dat (wensen van) huurders leidend zijn bij de inrichting. Op dit moment is uitgangspunt dat Pivot Park het ontwerp van het inbouwpakket (inrichting laboratorium) maakt op basis van een programma van eisen van de huurder. Hierbij zal duurzaamheid gebalanceerd worden met veiligheid en kostenbewustzijn.


Ook staat in het Statenvoorstel:
“Voordat we tot verstrekking van de lening over gaan, eisen we dat voor 70% van het gebouw huurovereenkomsten getekend zijn, tegen huurvoorwaarden die aansluiten op de opgestelde businesscase.”

4. Kunnen er huurovereenkomsten getekend gaan worden zodra provincie en gemeente hebben besloten de lening te willen verstrekken (maar de lening nog niet daadwerkelijk hebben verstrekt), of is er meer voor nodig, of kan het juist al eerder?

Antwoord:
Ja, dat kan na het besluit maar er worden al eerder gesprekken gevoerd met de huurders om hun wensen in kaart te brengen. Het is ook daarom als voorwaarden opgenomen om 70% verhuurd te hebben, voordat de lening verstrekt wordt.


In antwoord op vragen over een uitbreiding van dier­proef­centrum Charles River in Den Bosch, die wij in januari 2021 stelden, gaven GS aan:
“Het landelijke plan om minder dierproeven te realiseren is opgenomen, zoals u in uw toelichting beschrijft, in het traject Transitie Proefdiervrije Innovatie. Wij volgen dit plan en richten ons in Brabant op technologische ontwikkelingen die kunnen leiden tot een vermindering van het aantal dierproeven. We zijn daarom onder andere onderdeel van het RegMedXB-programma en stimuleren de ontwikkeling van technologieën om biomaterialen te ontwikkelen.”
En:
“Wij streven ernaar om u in Q3 van 2021 een plan van aanpak ter bevordering van alternatieven voor dierproeven te kunnen aanbieden. Wij zijn hiervoor wel deels afhankelijk van onze partners binnen RegMedXB.”

5. Kan het ‘Grizzly’-gebouw op enige (indirecte) wijze bijdragen aan de stimulering van technologische ontwikkelingen die kunnen leiden tot een vermindering van het aantal dierproeven?

Antwoord:
Ja. Pivot Park richt zich op bedrijven met een farmaceutisch karakter. Hier kunnen ook bedrijven tussen zitten die technologie en/of producten ontwikkelen die kunnen leiden tot een vermindering van het aantal dierproeven.


6. Gezien er veel vraag van bedrijven vraag naar laboratorium- en kantoorruimte is: Is het mogelijk eisen of voorwaarden aan huurders van het gebouw te stellen, in het kader van het plan om minder dierproeven te realiseren (waarmee ook provinciale doelen zijn gemoeid)? Zo nee, welke (juridische) belemmeringen staan hiervoor in de weg?

Antwoord:
Dat is overbodig, omdat het volgens de huidige vergunningen niet is toegestaan om dierproeven uit te voeren op Pivot Park.


7. Ligt het opstellen van het plan van aanpak ter bevordering van alternatieven voor dierproeven nog op schema, zodat we er vanuit kunnen gaan dat het in Q3 aangeboden kan worden?

Antwoord:
Het RegMed-Groeifonds voorstel is toegekend. Momenteel zijn we met partners in gesprek om hieraan uitvoering te geven. Het plan van aanpak ligt nog op schema.


In 2016 heeft de provincie een extra lening van € 13,9 miljoen ter beschikking gesteld aan Pivot Park (Statenvoorstel 92/16), bovenop de eerdere provinciale investeringen in het park van in totaal €23,3 miljoen. In antwoord op schriftelijke vragen die onze fractie daar toen over stelde gaven GS aan:
“Door de nieuwe investeringen moet een aantrekkelijke vastgoedpropositie ontstaan, zodat private investeerders kunnen instappen en de overheden kunnen uitstappen (exit strategie).”

8. Betekent het feit dat banken nu niet in een hypothecaire lening voor Grizzly willen voorzien dat er geen aantrekkelijke vastgoedpropositie is ontstaan door de extra investering in 2016? Zo nee, waaruit blijkt dat de investering uit 2016 de beoogde doelen heeft behaald?

Antwoord:
Banken hebben geoffreerd de bouw van Grizzly te financieren, echter tot 70%, met 100% garantstelling van de provincie. Er is op dit moment nog geen aantrekkelijke vastgoedpropositie ontstaan voor banken of andere private partijen om te financieren zonder een overheidsgarantstelling. Dat is ook de reden voor de provincie en de gemeente Oss om deze financiering ter hand te nemen. De prognose in 2016 was dat er 10 jaar voor nodig zou zijn om tot een aantrekkelijke vastgoedpropositie te komen. Op dit moment zijn er 5 jaar verstreken en we gaan ook onderzoeken of dat nog steeds realistisch is (zie ook antwoord op vraag 11). De prognoses zijn sterk verbeterd en dat duidt erop dat we op koers liggen. Overigens is van de toegezegde € 13,9 miljoen op dit moment € 3,4 daadwerkelijk aan Pivot Park uitgekeerd en houden we sowieso € 3,5 miljoen achter de hand voor calamiteiten (onvoorziene gebeurtenissen).


9. Hoeveel middelen heeft de provincie op dit moment in totaal uitstaan in Pivot Park? (Is dat het totaal van de hierboven genoemde bedragen – €37,2 miljoen – of een ander bedrag?)

Antwoord:
Op dit moment heeft de provincie € 22,2 miljoen uitstaan en is er nog € 7 miljoen gecommitteerd. In totaal dus € 29,2 miljoen. Het verschil van € 8 miljoen bestaat uit € 4,5 miljoen die als verstrekte staatssteun aan huurders is verstrekt in de eerste 6-7 jaar en € 3,5 miljoen die achter de hand wordt gehouden voor calamiteiten.


10. Hoeveel rendement, afbetaling, of andere middelen is er vanuit Pivot Park tot nu toe terug gevloeid naar de provinciale kas?

Antwoord:
Op dit moment is er nog niet afgelost op de lening, er is wel een bedrag van € 1.562.959,- aan rente ontvangen vanaf 2014


Er wordt dit jaar gestart “met een onderzoek naar de manier waarop en de voorwaarden waaronder we het terugtrekken van de provincie, als aandeelhouder, uit Pivot Park vorm kunnen geven en zo op termijn tot een exit kunnen komen.”

11. Voor wanneer is de goede exit van de provincie als aandeelhouder (ongeveer) voorzien? Is het saldo van investeringen van de provincie in Pivot Park dan positief? M.a.w., zijn alle investeringen dan op zijn minst weer terug gevloeid in de provinciale kas?

Antwoord:
In 2016 is een exit van de provincie als aandeelhouder voorzien in 2026. Zoals in het statenvoorstel Grizzly is opgenomen volgt een onderzoek naar het realiseren van een exit. Het moment van een goede exit wordt medebepaald door het terugverdienen van de investeringen. Dit vormt onderdeel van het exit onderzoek.